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2019年第一季度成都房地产市场报告分析

来源:戴德梁行 2019-04-22

2019年4月4日全球知名五大行之一的房地产服务营运商戴德梁行发布了2019年第一季度成都房地产市场回顾报告,就住宅、写字楼、商业等物业市场的发展现状及趋势分享观点,其观点如下。

  2019年4月4日全球知名五大行之一的房地产服务营运商戴德梁行发布了2019年第一季度成都房地产市场回顾报告,就住宅、写字楼、商业等物业市场的发展现状及趋势分享观点,其观点如下:

  外圈层去化压力上行,主城区价值凸显

  2018年,主城区由于土地有限,购房压力过大,需求迅速外溢,在一段时间内外圈层商品住宅供需上升至高位。但在“史上最严限购”5.15新政后,投资性需求被遏制,刚需、刚改成为购房主力军,外溢部分的需求明显锐减,外圈层成交急速回落。2019年第一季度3.15公积金新政实施,进一步完善了调控政策。短期来看,在不断加码的调控下,外圈层去化压力将持续上行,主城区价值凸显。长期来看,受益于城市人才引进政策及产业体系的完善,未来住宅需求量依旧可观。

  本年1月到2月主城区新增供应51.32万平方米,共计3,819套房源,与去年同时期相比新增面积增加约12.15万平方米。外圈层新增供应246.41万平方米,其中双流新增供应面积约39.86万平方米,约占16.2%。得益于居住便利度较高、居住氛围较浓厚,加之价格优势,1月到2月成华区销售面积约占全市28%。高新区住宅依旧是量的代表,为市场疯狂追逐的对象,1月到2月成交面积约占全市三分之一。受到政策调控影响,外溢需求锐减,2018年11月开始,外圈层供销比呈波动上涨,2019年2月外圈层住宅供销比高达2.87。

  对于2019年成都楼市的走势,戴德梁行华西区综合住宅服务部董事谢普丞先生认为:“全球经济增长放缓及多项调控政策叠加,住宅将逐步回归居住属性,投资属性将不断淡化。预计成都住宅售价将在短时间内保持稳定上升,2019年或将回归买方市场。在‘一城一策’的政策背景下,2019年政策或将微调,但仍然会坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,建立房地产市场平稳发展的长效机制依旧是整个房地产的主基调。”

  市场持续回暖,城东城南版图扩张

  2019年第一季度成都甲级写字楼未迎来新增供应项目,全市总存量依旧维持在2,286,131平方米。受春节影响,一季度为写字楼市场的传统成交淡季,加之2018年巨大的需求释放,导致本季度吸纳速度有所放缓,为32,671平方米。虽然本季度吸纳量有所降低,但市场需求依旧活跃,在无新增供应的情况下,全市甲级写字楼空置率环比下跌1.2个百分点至19.55%。受市场回暖的影响,业主方或取消优惠或提高价格导致租金持续上浮,本季度租金同比上涨6.3%至115.7元/平方米/月。

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  从需求来看,共享办公及金融行业依旧为需求大户,本季度MFG在蓝润置地广场承租约18,000平方米,平安金服在四川航空广场承租约16,000平方米。从租户选址看来,以TMT为代表的新兴行业,以及有较大需求面积的租户,将首选城南天府新区;而中央商务区、东大街则依旧收到金融、专业服务等传统行业租户的青睐。

  对于成都甲级写字楼市场的回暖和未来的发展,戴德梁行成都公司写字楼部董事席芳认为:“在经历了2017年与2018年的全面复苏后,成都甲级写字楼市场将进入相对稳定的成熟期,空置率、租金、净吸纳量等重要指标将在一定范围内小幅波动,但依旧保持健康的发展走势。从发展趋势来看,城中土地资源紧缺,写字楼未来供应数量有限。反观,城南、城东在城市发展及政策利好的支持下,两区域将成为未来写字楼供应的主力片区。”

  多商圈形成,社区商业或将崛起

  2019年第一季度,绿地468·伊藤广场项目入市,将成都优质零售物业总存量推升至6,525,083.8平方米。得益于需求端的活跃表现,成都优质零售市场继续保持健康的发展态势,空置率持续走低,与2018年第四季度相比下跌0.72个百分点至7.0%。近几年由于成都新增供应项目主要分布在以住宅为主的非商业聚集区,因此租金水平明显低于成熟商圈,导致全市租金出现下滑,本季度全市租金同比下降0.25%至645.3元/平方米/月。预计未来以住宅为主的非商业聚集区项目将持续增多,入市的新项目也会影响全市平均租金造成波动。目前成都多商圈形态已经形成,但传统CBD商圈与其他区域商圈租金差异极大。坐拥IFS、太古里的中央商务区商圈最优层平均租金高达1522.9元/平方米/月;排名第二的新南天地商圈则为758元/平方米/月。

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  品牌方面,在巨大的存量、持续的新增以及消费者不断升级的消费需求推动下,优质商业的运营方将长期处于主动或被动的业态或品牌调整中,其中国际品牌首店、以及网红店的追逐将在短期内成为零售商业市场追逐的热点。

  戴德梁行成都公司商业地产部董事钱峰女士认为:“随着城市生活方式的改变,社区商业需求明显增加,根据政府规划:到2022年,成都将在全市新打造社区商业消费新场景300个。由于不同社区的不同人群,消费习惯及偏好也存在差异,为适应不同区域人群的需求,社区商业类型或将更加多样化。长期来看,在城市发展的助力下,蓬勃发展的社区商业未来有望在一定程度上改变成都的商业格局,推动市场从大而全向小而精发展。

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